Exclusive Press Interview Nanyang Siang Pao (Property Section) with YB Wong Hon Wai on housing mismatch issues in certain areas in Penang especially Seberang Perai Selatan and Tengah certain location in Island.
槟城大众房屋 两极化（上）
谈起"居者有其屋"，对槟州的执政者来说，就像被人捉到死穴般无力招架，槟州的穷人及可负担房屋需求，更像无底洞，即使建再多的单位也无法填满。
不过，一屋难求的槟州，近期出现一个怪现象，州房屋局竟要扮起月老，为滞销的中廉价屋单位牵红线、搞速配，以加速这些房屋单位的分配。
滞销中廉价屋待售 槟房屋局搞速配
槟州可负担房屋短缺还是过剩出现两极化，一屋难求的槟州，近期出现一个怪现象，有的地方一屋难求，有的地方却有屋没人住。
这畸形的发展令州房屋局不得不扮起月老，为滞销的中廉价屋单位牵红线、搞速配，加速这些房屋单位的分配。
根据房屋资讯中心的数据，槟城房地产滞销是全国最低的州属之一，远远落在吉隆坡、雪兰莪和柔佛；全国平均是1.2%。
截至去年的滞销单位，比2009年骤减45%。
"豆干屋"便宜没人要
然而，在州政府眼中，这些滞销单位还是房地产市场的一根刺，必须努力解决。
根据槟州房屋局一项非正式的统计数字显示，截至今年11月，在槟威两地待售的新建竣中价及廉价屋将近400间，其中以威中及威南情况最为严重。
这些乏人问津的房屋，从售价区区4万令吉的"豆干屋"，到7万2500令吉的中廉价公寓单位，从建竣至今一直面对锁量不好的问题，卖得再便宜也吸引不到购屋者的兴趣，有屋没人要住。
为了达至"居者有其屋"的目标，民联槟州政府在过去三年已批准了在槟岛及威省兴建1万1956间廉价及中价房屋。
槟州首席部长林冠英也宣布将在峇都加湾槟州发展机构（PDC）的150英亩地，兴建可负担房屋。
另外，州政府最近批准了sPICE湖内人民公园计划，并要求发展商人兴建450间中廉价屋。
从以上"有屋没人要"的问题，到有关当局拼命批准兴建可负担房屋，到底在现实的产业市场上，我们真的需要这么多中廉价屋？
市场是否真的能吸纳这些单位，还是问题早已出现在当局批准及分配兴建中廉价屋的机制上？有待我们进一步探讨。
黄汉伟：实地考察 速配促销更省时
掌管槟州房屋委员会的行政议员黄汉伟受访时指出，过去曾有发展商自行为一些位于冷门地点的房屋计划举办促销会，让购屋者与心头好单位速配，反应相当不错，让州房屋局也来搞"噱头"，当起月老促销滞销廉价屋。
他说，这种新的速配机制，将比以往州政府分配廉价屋的程序更省时，而且可提高申请者接受所分配房屋的几率。
他说，根据以往的做法，每当发展商兴建廉价屋时，房屋局会根据电脑系统中的等待名单分批寄信通知申请者。
将巡视威省
在等待申请者接受及答复的过程非常费时，甚至受到一些人士批评州政府在兴建可负担房屋努力上做得不够理想。
他说，通过速配方式，房屋局配合发展商的廉价屋推展礼，让符合资格的购屋者到实地考察及参观示范屋，一旦满意可以当场接受分配，干净利落。
针对槟州中廉价屋滞销的问题，他表示，将动身前往威中及威南一带巡视，并与销售量不佳的房屋发展商沟通及收集统计数字，并考虑未来安排发展商以集体举办类似"速配"房屋促销会，解决"有屋没人住"的问题。
山姆：地点不适合 购屋者抱投资心态
网上产业拍卖行Srishanbid.com董事经理山姆根南丹一针见血指出，槟州新建竣中廉价屋出现滞销，除了挑剔之外，主要原因还是购屋者以"投资"心态购买廉价屋。
短期内增值脱售
他说，购屋者只对在热门地点如乔治市、丹绒道光、丹绒武雅及峇央峇鲁一带兴建的中廉价屋感兴趣，看准楼盘将在短期内增值脱售牟利。
他提到，其他地区如亚依淡、垄尾、湖内、以及威中和威南，投资者一般持观望态度。这主是距离太远及交通拥挤问题。
"如果购屋者继续持有这种心态，当局兴建再多中廉价屋，也无法满足购屋者需求。"
黄汉伟指出，州内中廉价屋单位申请反应不理想的主要原因，是很多购屋者提出个人拒绝的原因，包括地点不适合、距离工作或孩子上学地点太远等等。
他说，一些可能是基于发展商宣传不足因素，比如威中及威南的一些高楼组屋，有地房地产或中廉价屋单位，可能因为坐落在油棕园一带，引不起购屋者的购兴。
槟城大众房屋 两极化（下）
封面故事
产业周刊
2011-12-25 13:20
垄尾区近20年来发展迅速，如今已成为槟城人口最稠密的地区。
1 of 3
避免购屋者付台底钱
州政府努力为这些滞销的单位促销和速配，黄汉伟认为，这项全马首例的速配机制也可减低发生购屋者付台底费，或中介人从中牟取暴利的情况出现。
他更坦言这措施只能实行在特定的房屋计划，一些抢手的房屋计划则难行得通。
二手市场找到可负担房屋
山姆根南丹说，除了新建竣房屋之外，购屋者其实仍可以在槟威两地的二手房屋市场找到可负担房屋。
据他非正式统计，截至2011年上半年，槟岛至少有200至250间单位待售，如果加上威省有超过400间。
他说，这些房屋的售价介于6万至10万令吉，威省的可负担房屋价格在6万 以下，槟岛则介于9万至10万令吉，中等收入者的可负担房屋是介于18万至20万令吉。
资讯不足
他不否认资讯不足是另一个弊病。他建议槟州房屋局应联合银行、产业拍卖行及房屋经纪公司整理出一个齐全的新房屋发展计划及二手房屋资料库，定时更新资料，并通过广告、传单及上网让公众浏览及查询，提高产业交易量。
另一方面，他说，当局有必要通过讲座会或研讨会，教育及加强购屋者对选购拍卖或二手房屋的知识，包括如何鉴定屋子的状况、融资问题及是否有隐藏的费用等，让购屋者对二手房屋更具信心。
哈拉曼英达：28%廉价屋滞销
据他提供的数据显示，目前在威南面对销售缓慢的哈拉曼英达（Halaman Indah），至10月19日为止，211间的4万2000令吉廉价屋仍有 60单位未被订购，价值8万令吉的中廉价屋则有123间单位待售。
该计划已完成65%工程。
中央花园：195单位被抢空
据悉，之前闹得风风雨雨的槟岛峇都兰樟中央花园中廉价屋单位分配风波，195间售价7万2500令吉的单位不但被抢购一空，一些购屋者甚至拿出现款购屋，惊人情况令人咋舌。
垄尾旭阳之苑：速配90公寓
今年6月，黄汉伟也为OHM集团的垄尾旭阳之苑90间廉价公寓单位举行速配，三房二浴室700平方尺的廉价单位，售价只需6万 7500令吉。
双溪杜里柏迈：多种房屋完工75%
另一项双溪杜里柏迈计划，待售的单位包括9间售价9万令吉的半独立中廉价屋、93间售价8万令吉的中廉价排屋及205间售价3万8000令吉的"豆干屋"； 以上计划分别已完成60至75%工程。
8 Puncak Erskine：2008年至今滞销9%
由OHM集团在槟岛白云山88 Puncak Erskine中廉价组屋兴建的1038单 位，自2008年取得住用证迄今，每单位售价6万5000令吉（如加停车位则8万 令吉），仍有99间还未售出。
陈福星:威省屋成交慢 购屋者贷款受阻
槟州房地产发展商会主席拿督陈福星证实，威中及威南的中廉价屋成交进展确实有点缓慢，主要是购屋者面对贷款受阻问题。
他说，有关中廉价屋的建筑地点靠近油棕园或马来区，较难以吸引投资者购兴，至于有意购买的当地购屋者，则面对贷款能力的问题。
他说，若当局要满足购屋者的需求在乔治市内兴建更多可负担房屋，必须批准在乔治市进行更多填土计划。
此外，以目前土地及建筑村料成本剧增的情况来算，一间单位的建筑成本至少要15万令吉以上。
他说，除非政府严厉管制中廉价屋的分配，确保将单位优先分配予首次购屋者或真正的购屋者，否则可负担房屋短缺的问题将永远存在。
曹观友：解决过剩问题 拟固打费取代建廉价屋
针对槟州中廉价屋或出现滞销或过剩的问题，掌管槟州地方政府委员会的行政议曹观友不讳言，州政府未来或不再强制发展商兴建中廉价屋，改以缴付固打费取替。
他说，州政府也发现到州内中廉价屋可能出现过剩的问题，同时也考虑到目前土地价格高涨，发展商面对建筑成本增加及土地严缺的问题。
"因此，考虑让发展商以缴付固打费用来代替兴建中廉价屋。"
他说，目前槟威两地地方政府实行发展商在槟岛东北区发展超过150单位房屋须兴建30%的中廉价屋，在槟岛西南区及威省发展100间房屋，需兴建30%中廉价屋。
他说，根据发展商的计算，在目前建筑成本高涨的时代，兴建一间廉价屋的成本介于6至7万令吉，中价屋则介于8万至12万令吉。
有效规划基本设施
因此，当局规定发展商向其他增建中廉价屋的发展商购买固打，一间廉价屋缴付4万令吉，而中廉价屋就须3万令吉。
这不但可解决中廉价屋过剩的问题，州政府也可通过收取的固打费充作未来发展可负担房屋的基金，同时有效发展及规划基本设施及公共交通。
他透露，由黄汉伟为首的州房屋局将制定一个新的方程式来处理发展商之间的廉价屋固打问题，并将在适当时机作出宣布。
槟人口平均增长2.11%
拥有152万人口的槟城是大马第二小州属，槟城人口自1980年开始稳定增加，2000年至2010年的平均成长2.11%，1991年至2000年则为1.62%。
高度城市化和工业化令槟城成为最发达城市之一，也是国家经济支柱之一，更是吸引广大游客的旅游胜地。
诗布朗再也零售市场因周边广场和新商场计划的启动而发展稳定，商场如永旺的租金介于每月每平方尺3.8令吉至17.8令吉。
截至2011年首季的零售空间，按年增10%至1490万平方尺。
根据国家产业资料中心（NAPIC）数据显示，未来，北海、大山脚、峇都丁宜、丹绒道光、爪夷和峇央峇鲁市中心将增加150万平方尺的零售空间。
这些零售单位的租用率从上年同期的71%下滑至66%，不过，该区3大广场仍保持80%至95%的单位使用率。
根据计算，零售空间对比槟城人口为人均9.85平方尺，比国家平均的4.13平方尺高出许多。
以该居民平均可得零售空间，加上每家庭4.407令吉平均收入计算，槟城现有足够的零售空间供应。
因为家庭平均收入加上槟城零售发展未成熟，压抑着单位租金上涨的潜能。
Tiada ulasan:
Catat Ulasan